Руслана Мохнюк радить, що робити інвесторам недобудов

Експертиза
23.12.2020
Руслана Мохнюк радить, що робити інвесторам недобудов

Вийшов новий випуск програми КАБІНЕТ ЕКСПЕРТІВ. У гостях Руслана Мохнюк – адвокат, резидент Кабінету експертів. Тема ефіру: “Недобудовано! Що робити?”. Ведучий програми: Руслан Кухарчук – голова руху “Всі разом!”

У грудні 2019 року на будівельному ринку Києва вибухнув черговий скандал. У його епіцентрі – один з найбільших забудовників столиці – корпорація “Укрбуд”. Корпорація, яка ще в минулому році була в трійці найактивніших київських забудовників, зараз де-факто зупинила роботи на об’єктах. Понад 30000 приватних інвесторів залишилися без грошей та квартир.

25 серпня 2020 Правління Національного банку ухвалило рішення про віднесення банку “Аркада” до категорії неплатоспроможних у зв’язку зі зменшенням нормативів капіталу на 50 і більше відсотків від мінімального встановленого рівня. Цей банк відомий у Києві своїми проектами у бідівництві житлових комплексів. Правоохоронці розслідують кримінальну справу стосовно 9 млрд грн, зібраних у фондах фінансування будівництва банку “Аркада”.

Мер Києва Віталій Кличко доручив ХК “Київміськбуд” здійснити аудит житлових комплексів “Еврика”, “Патріотика” та “Патріотика на озерах” Фонду фінансування будівництва (ФФБ) під управлінням банку “Аркада” з метою завершення будівництва об’єктів. Раніше в 2019 році інвестори столичних ЖК “Патріотики” і “Еврика” звернулися до президента України Володимиру Зеленському з вимогою втрутитися в ситуацію із зупинкою будівництва об’єктів і заявили про намір провести акцію самозаселення.

Ми запитали у Руслани Мохнюк про те, що буде з недобудованим житлом корпорації “УкрБуд”?
Всі офіційні недобудовані об’єкти передані за актом прийому-передачі “КиївМіськБуду”, “ІнтегралБуду”. Тобто, боятися немає чого. Можливе відтермінування кінцевих строків сдачі житла на 1 рік. А от щодо проблемних об’єктів, то питання відкрите. По деяким об’єктам залишається судова спірна тягонина щодо власності земельних ділянок. Зазвичай – це органи влади різних рівнів. Ці недобудови не можуть бути передані третім компаніям для завершення проекту.

Що таке фонд фінансування будівництва? Як витрачаються ці кошти?
Цей фонд складають інвестиції приватних осіб, які розраховують на придбання збудованого житла. Законодавець передбачив, що ресурсами вкладників має розпоряджатися незалежна компанія. Але на практиці, ці розпорядчі компанії створюються самими будівельними корпораціями і вони мають вплив на визначення правил гри на ринку. Фонди можуть бути двох типів.

Під час ефіру, Руслана Мохнюк надала декілька рекомендацій щодо вибору та придбання ще не збудованого житла:
1. Варто дізнатися про цільове призначення земельної ділянки під будівництво. Визначається шляхом кадастрового номеру на сайті Публічної кадастрової карти.
2. Дізнайтеся про всі дозволи та обмеження по житловому об’єкту.
3. Ретельно вивчіть договір: про що він? Про купівлю майнових прав, можливість придбати власність у майбутньому чи вступ до кооперативу тощо?

Дивіться повний випуск програми КАБІНЕТ ЕКСПЕРТІВ : “Недобудовано! Що робити?”

Усі європейські країни використовують лише по одному інструменту фінансування будівництва. Наприклад, в Німеччині інвестор укладає договір не із забудовником, а з фінансовою установою, яка контролює хід будівництва та перераховує гроші відповідно до графіку виконаних робіт. В Італії навпаки — інвестор укладає договір із забудовником, який, в свою чергу, повинен отримати поручительські гарантії від банку, страхової компанії або фінансового посередника на забезпечення виконання ним своїх зобов’язань. Гаранти повинні бути членами Фонду солідарності покупців об’єктів незавершеного будівництва, яке функціонує при Міністерстві економіки і фінансів і формується за рахунок їхніх обов’язкових внесків. Метою цього фонду є виплата компенсації інвесторам у випадку недобудови об’єкту. Основним видом договорів про залучення коштів на будівництво житла у Франції є угода про купівлю-продаж нерухомості у майбутньому стані готовності. За умовами цієї угоди забудовник зобов’язаний надати фінансові гарантії завершення будівництва, які надаються банком або страховою компанією. Крім того, стандартною практикою у Франції є страхування прихованих дефектів об’єкта терміном до 10 років. У Польщі під кожен конкретний об’єкт будівництва відкривається окремий рахунок, на якому акумулюються кошти покупців. І таким чином відбувається контроль за цільовим використанням коштів зі сторони банку. Крім того, частина суми заморожується, що дозволяє частково повернути гроші інвесторам або покупцям, якщо вони відмовляться від житла або матимуть бажання поміняти квартиру з більшою площею на меншу.

Чи може Україна використати наявний європейський досвід, і чи є у нас реальні механізми захисту інвестицій у будівництво? Як вибудувати збалансовану систему прозорих стосунків між інвестором і забудовником? Чи має хтось виступати незалежним арбітром у цих відносинах? Дивіться повне інтерв’ю з Русланою Мохнюк для Кабінету експертів.

Корисні ресурси, на які посилається експерт програми:
1. Реєстр будівельної діяльності
2. Публічна кадастрова карта
3. ЗУ “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”

Нагадаємо, що Кабінет експертів руху “Всі разом!”– формація лідерів, управлінців і галузевих експертів, які генерують нові ідеї і реалізують найкращі рішення для державних трансформацій і суспільних перетворень. Ми створили цей канал для того, щоб комунікувати з вами про головне та актуальне, що відбувається в Україні. Щотижня канал Кабінету експертів в YouTube публікує свіжі аналітичні прогнози профільних галузевих експертів. Кожний коментар, інтерв’ю чи тематична програма, які представлені на нашому каналі, провокують широкий дискурс і суспільний резонанс. Нестандартний погляд на соціально-політичні, економічні та культурні процеси в Україні, обговорення проєктів готових рішень, актуальні коментарі про головне тощо. Тільки тут концентруються авторитетні думки найкращих експертів України.

Підписуйтеся на наш канал! Будьте завжди в курсі важливого!