Як сім’ям здобути власне житло?

Коронавірус змусив мільйони громадян України, які були на заробітках за кордоном, повернутись в рідну країну – до своїх дітей, дружин та чоловіків. Вірус зробив те, що не зміг зробити жоден уряд і жоден президент. Тобто за останні 2 місяці кількість населення України реально збільшила щонайменше на чверть мільйона осіб. Про це повідомив на сторінці Facebook екс-міністр Кабінету міністрів України Дмитро Дубілет (він посилається на дані Прикордонної служби України). Що чекає наших громадян, які повернулись на Батьківщину? А чи у всіх є власне житло, де вони будуть мешкати?

Міжнародна організація UNICEF та Український інститут соціальних досліджень імені Олександра Яременка ще у 2017-2018 роках провели дослідження щодо забезпечення житлом молоді України (громадяни від 15 до 35 років). Всього було опитано 7000 осіб у всіх регіонах. Виявилось, що у власних оселях мешкає тільки 7,3 %, в гуртожитках – 22,7%, в орендованих приміщеннях – 18,7%, в квартирі, або будинку батьків, родичів, друзів – 50,4% осіб. Понад 72% опитаних були не задоволені своїми житловими умовами.

Як виявилось, незадоволеність житловими умовами, або повна відсутність власного житла була як раз однією з тих причин, яка штовхнула багатьох молодих людей на пошуки роботи і житла за кордоном. На превеликий жаль, держава за 30 років так і не змогла створити умови, «за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати власне житло, придбати його у власність або взяти в оренду.

Понад 40 % молодих родин українців, і більше 21% молодят засвідчили, що житлові та майнові проблеми стали причинами їхніх розлучень. А відсутність належних житлових умов стали однією з головних перепон для народження ними бажаної кількості дітей. Незадовільні житлові умови є однією з причин також погіршення стану здоров’я українських громадян. Але найбільші проблеми з житлом та гідними умовами в них мають  багатодітні сім’ї. За оцінками, 51% таких сімей потребують капітального ремонту житлових приміщень, а у багатьох будинках відсутні елементарні умови життя – вода і каналізація.

Світовий досвід створення національного фонду доступного житла

Періодично проблеми з житлом для громадян виникали і виникають у всіх країнах без виключення. Вважається, що перше соціальне житло було збудоване в містечку Аугсбург на півдні Німеччини ще в XVI столітті.

У 1367 році в Аугсбург переїхав з передмістя молодий торговець Ганс Фуггер. Він, як сказали б зараз, почав займатись бізнесом – торгувати тканинами. Як порядний християнин, велику частину своїх статків він витрачав на благодійність. Нащадок Ганса – Якоб Фуггер-молодший, який став одним з найбагатших банкірів у Європі того періоду,  продовжив благодійну справу свого діда – і став тим, хто побудував в Аугсбурзі житловий квартал з 53 будівель для бідних. Для того щоб оселитися в Фуггераї, від претендента потрібно було небагато: хороша репутація, зразкова поведінка, бідність, прихильність католицькій вірі. Жителю Фуггеру тричі на день потрібно було молитися за своїх благодійників – сімейство Фуггерів. І щорічно платити символічну плату – один рейнський гульден.

В 20-30 роки ХХ століття індустріалізація змусила більшість західноєвропейських країн, США, Японію, Радянський Союз швидко будувати недороге житло для робітників заводів і фабрик. Але найбільший бум на соціальне житло у всьому світі розпочався в 50-ті роки минулого століття.

В Японії тоді масово почали будувати недорогі, однотипні багатоповерхові квартали, які самі японці назвали «данчі», що приблизно перекладається як «нетрі». Але в ті роки це було перше житло, яке запропонувало нащадкам самураїв зовсім іншу систему планування помешкань – вперше місце для їжі було відокремлено від місця для сну. Саме данчі з часом привчили японців до західного укладу міського життя. В цих дуже компактних квартирах була каналізація, електрика, площа її в середньому була 25-30 «квадратів». Але незважаючи на це, і зараз такі квартали дуже популярні – місцева влада, яка володіє ними, навіть проводить лотереї серед бажаючих зняти в данчі квартиру.

Гонконг в ці ж 50-ті роки розпочинає 2 державні програми – будує у віддалених районах типові багатоповерхівки і здає їх громадянам в оренду за цінами, нижчими від ринкових, а також продає соціальне житло бажаючим із суттєвою знижкою. Обидві програми були запущені урядом після страшної пожежі в 1953 році, яка залишила без даху над головою понад 53 тис. осіб. Однак навіть в нових квартирах розгулятися було ніде – на одну людину, згідно з нормами, припадало лише 2,2 кв. м, а для сім’ї з 5 осіб – виділялося житло загальною площею 24 «квадрати», причому «зручності» часто були загальні на весь поверх. Пізніше ці норми були переглянуті у бік збільшення, а до 2005 року більшість гонконгських «соціалок» перетворилися в хмарочоси висотою до 40 поверхів. При цьому у орендарів є право викупити житло за 99 років.

Періодично проблеми з житлом для громадян виникають у всіх країнах без виключення. Майже всі ці країни забезпечують своїх громадян соціальним житлом. Цікаво, що будівництво такого житла вирішувало не тільки соціальні та демографічні проблеми, але й економічні та інші стратегічні завдання. Наприклад, після Другої світової війни Франція запровадила величезну кількість житлових програм, які передбачали масове будівництво соціального житла. Як результат, у період з 1950 по 1959 рр. його обсяги на ринку житла збільшилися у 4,5 рази, що фактично дало змогу вирішити одну з найважливіших на той час проблем в державі. Саме тоді французи започаткували технології будівництва панельних будинків з недорогими квартирами невеликої площі, які згодом в Радянському Союзі отримали назву “хрущовки”.

Виявляється, що французи використали свій власний досвід – один з перших багатоквартирних соціальних будинків у світі був збудований в Парижі ще у середині ХІХ ст. (194 квартири на 500 осіб). Сьогодні близько 17 % французьких родин живе в соціальному житлі. А приватні компанії, які його споруджують, одержують право на податкові пільги від держави. У Франції, згідно з чинним законодавством, при кожній комплексній забудові як мінімум 20% житла має виділятися малозабезпеченим громадянам.

Великобританія виробила власну систему будівництва соціального житла. Суть її полягає в тому, що прибуток від оренди житла, йде не до державного бюджету, а відразу на будівництво нових житлових об’єктів зазначеної категорії. Через певний термін проживання в соціальному житлі, фізичній особі надається право його викупу зі значною знижкою.

У німецькому житловому законодавстві немає понять “отримання”, “надання” квартири, адже малозабезпеченим виділяють грошову допомогу для самостійного орендування житла у приватному секторі. Більше половини населення країни орендує квартири чи будинки, а у великих містах, таких як Берлін, Гамбург, частка орендарів становить понад 80%.

Одним з найуспішніших світових проектів щодо забезпечення населення недорогим житлом може похвалитися Швеція. Там в 1965-1974 роках уряд розробив та реалізував дуже амбітну житлову програму, метою якої було будівництво мільйона нових осель за 10 років. Програма так і називалась – «Мільйон». Вже до 1974 року в межах програми по всій Швеції було побудовано більше мільйона нових осель. Програма, крім усього іншого, зобов’язувала забудовників не економити на соціальній інфраструктурі (школи, церкви, лікарні, громадські простори, бібліотеки та ін.), а більшість квартир з програми «Мільйон» були трикімнатними і мали площу 75 кв. м.

В країнах Західної Європи налічується 3 млн осіб, які не мають власного житла. Це більше, ніж у США, де кількість населення, що не має житла, становить 2 млн осіб; у Канаді – 150000 осіб, в Австралії – близько 100000 осіб; у Японії, за різними оцінками, – від 100000 до 400000 осіб. Для фінансування соціального житла у всіх цих країнах залучають гроші з різних джерел: державного бюджету, муніципального бюджету, приватні інвестиції та пожертвування.

Програма надання соціального житла успішно діє і в Гонконгу, де в муніципальних багатоповерхових будинках, у квартирах з порівняно невеликою площею проживає практично половина населення країни. Завдяки доступності такого житла, в соціальних квартирах проживає близько 85 % населення Гонконгу. У Сінгапурі цей показник ще вищий, а саме отримати соціальне житло може практично кожен мешканець міста, чий вік перевищив 21 рік, а дохід не перевищує встановлену суму.

Досвід Японії, Китаю, Франції, Великобританії довів доцільність використання бюджетних коштів, як з державного, так і з місцевих бюджетів, на будівництво соціального житла, яке надається в оренду за доступними цінами. Досвід Австрії, Голландії, Данії, деяких інших країн показує, що не менш ефективним у створенні державного та муніципального фонду житла для оренди є досвід державно-приватного партнерства.

З досвіду цих країн видно, як ефективно, при мінімальних затратах і в короткий час, їм вдалося вирішити житлові проблеми своїх громадян. Але за умови створення та сталого функціонування кількох регуляторів:

• державні пільгові кредити на будівництво нового житла;
• державні, муніципальні, банківські пільгові кредити на придбання житла на первинному та вторинному ринках, на ремонт житла;
• створення державного та муніципального фонду житла для оренди за доступну ціну;
• разова компенсація від держави від 30 до 50 % від вартості житла.
  
  

Оцінка ефективності державних регуляторів ринку нерухомості

Для того, щоб забезпечити реалізацію статті 47 Конституції України держава зобов’язана, враховуючи світовий досвід, використати державні регулятори ринку нерухомості та будівництва житла, як важливої галузі економіки. Традиційною системою державних інструментів для України, як і для інших країн, є три види регуляторів: правові, адміністративні та економічні.

До правових інструментів належать законодавчі та підзаконні документи, які регламентують основні напрями й правила у розвитку ринку нерухомості. Вони визначають як загальні умови цієї діяльності, так і допустимі винятки з цих умов, установлюють права та обов’язки юридичних і фізичних осіб, а також можливі санкції за їх порушення.

Однією з головних проблем, яка сьогодні ускладнює цивілізований розвиток ринку нерухомості в Україні, є відсутність його належного законодавчого регулювання, а також регулювання ріелторських послуг як окремого виду господарської діяльності щодо надання сторонам правочинів з нерухомістю. Ціла низка законів України використовує різну термінологію, що визначає поняття «нерухоме майно». Наслідком відсутності єдиного закону є те, що досить часто ріелторською діяльністю займаються не лише професійно непідготовлені для цього люди, а і ті, головним завданням яких є не надання клієнтам ріелторських послуг високої якості, а їх обман та пряме шахрайство. Все це негативно відбивається, як на рівні захисту прав та законних інтересів споживачів ріелторських послуг, так в цілому на інвестиційному кліматі в Україні.

Єдиний закон, який визначає в Україні загальні засади створення організаційних, соціально-економічних умов для забезпечення молодих родин соціальним житлом – є Закон України «Про сприяння соціальному становленню та розвитку молоді в Україні» (стаття 10). Він сприяв створенню та запровадженню у дію низки адміністративних інструментів – постанов Кабінету міністрів України, указів Президентів України, розпоряджень виконавчих органів, рішень органів місцевого самоврядування.

Останнім часом в розвитку ринку нерухомості держава майже втратила вплив на цінову політику і цінове регулювання. Хоча в інших країнах цінова політика і цінове регулювання займають важливе місце в системі елементів економічної політики і державного регулювання.

Світова практика демонструє найрізноманітніші прояви цінової політики держави і методи державного регулювання цін н ажитло. Незважаючи на те, що в умовах ринкової економіки рівень цін визначається попитом і пропозицією товарів, уряди не відмовляються від різних форм контролю за цінами і впливу на них в деяких сферах діяльності. Систематично друкується інформація про рівні цін і їх динаміку. Така практика існує в США, Японії, Франції, Австрії, Швеції та інших країн.

Чому мрія про власне житло в Україні залишається  недосяжною

Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву оприлюднив підсумки своєї роботи за 2019 р. За словами голови правління Фонду Сергія Комнатного, статутний капітал Держмолодьжитла за рік зріс на 9% и перевищив 360 млн грн, кредитний портфель – на 27% і наразі становить понад 1,6 млрд грн.

У 2019 році Фонд подолав позначку у 40 тис. сімей, які були забезпечені житлом за різними програмами. Станом на сьогодні, Фонд через різні програми забезпечив житлом 40 тис. 350 сімей або близько 150 тис. громадян. “В минулому році ми запровадили нову програму кредитування учасників АТО/ООС та внутрішньо переміщених осіб. На цю нову пілотну програму було спрямовано 200 млн грн. Вона відбулася і користувалася високим попитом у людей. Лише за три дні прийому громадян ми прийняли понад 10 тис. заяв з усієї України. На жаль, кошти обмежувалися лише 200 млн грн. Проте є указ президента, є доручення прем’єр-міністра щодо розробки на 2020 рік нової комплексної програми і доручення щодо пошуку міжнародного фінансування”, – повідомив голова правління Фонду.

Всього в державі апробовано 5 програм, які довели свою ефективність:

1. Програма пільгового молодіжного кредитування.
2. Програм «Доступне житло».
3. Надання пільгового довгострокового державного кредиту внутрішньо переміщеним особам, учасникам проведення
   антитерористичної операції (АТО) та/або учасникам проведення операції Об’єднаних сил (ООС) на придбання житла.
4. Програма здешевлення вартості іпотечних кредитів для забезпечення доступним житлом громадян, які потребують поліпшення житлових умов.
5. Програма цільового спрямування коштів, передбачених у державному бюджеті для пільгового кредитування юридичних осіб у тому числі об’єднань співвласників багатоквартирних будинків, для проведення реконструкції, капітального та поточного ремонту об’єктів житлово-комунального господарства.

Програмами Фонду охоплені майже усі регіони країни. Поки по ним не працюють лише Крим, Донецьк, Київ і Київська область. Щоправда у минулому році у столиці і області відповідну програму прийняли, залишилось її тільки наповнити фінансуванням.

Проблеми з державним бюджетом вплинули на те, що сьогодні працюють фактично дві програми – пільгового молодіжного кредитування та «Доступне житло». В кожній області України реалізуються регіональні та місцеві програми, на які спрямовуються кошти обласних та міських бюджетів. Варто зазначити, що особливо ефективно працюють місцеві програми в Харківській, Миколаївський, Черкаській областях.

Кількість молодих родин, які б могли отримувати щороку власне житло, могла б набагато збільшитись за декількох умов. По-перше, тягар вирішення житлових проблем молодих родин необхідно перекласти на державний бюджет. Бюджети місцевих громад почасти недофінансовані, тому забезпеченність статей на житлові програми розглядаються у другу чергу. По-друге, в Україні вже давно назріла потреба у запровадженні інституту сімейного омбудсмена – посадової особи, на яку покладались би функції контролю за дотриманням законних прав та інтересів громадян у сфері сімейного права, сприяння соціалізації та розвитку молоді, координації в діяльності органів виконавчої влади та посадових осіб в частині забезпечення українських родин житлом.

Світова практика запровадження спеціалізованих омбудсменів довела ефективність такої політики. Введення цієї посади не потребує великої кількості додаткових фінансових ресурсів, не потребує тривалого часу на обговорення, але дасть можливість захистити права, визначені статтями 47, 48, 51 Конституції України та чинними законами України, які стосуються захисту прав родини, у тому числі й тих родин, які втратили своїх рідних на війні, яка триває в Україні понад 6 років; багатодітних родин і тих, які мають рідних з інвалідністю. А також тих сімей, які повернулися з-за кордону і не мають власного житла.

Понад 100 країн світу мають інститут омбудсмена. Немає сумніву, що сімейний омбудсмен в Україні зможе допомогти молодим громадянам своєї країни реалізувати законне право на власну домівку і якісне житло, в якому чоловік і дружина будуть любити один одного, пестувати і виховувати своїх дітей.

Стрімкий економічний розвиток будь-якої країни, її науковий, культурний рівень, і навіть військова міць напряму пов’язані із станом і соціальною захищеністю кожної української родини.

На тему власного житла проведено багато соціологічних досліджень. Але будь-яка людина в будь-якій країні скаже, що змушує її залишати свій рідний край і шукати кращої долі в іншій державі. Це – відсутність роботи, відсутність власного житла і небезпека для життя та здоров’я його дітей.

Де буде жити українська родина у 2021 році? Це залежить не тільки від самої родини, але й від нашої держави!

Андрій Яценко, резидент Кабінету експертів, директор ТОВ «МЖК м. Херсон».